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Locare o non locare?

Locare o non locare? È il dubbio principale sul quale si interrogano i proprietari di seconde case non locate anche a San Giovanni Rotondo di fronte alle novità fiscali sui redditi fondiari in vigore per l’anno di imposta 2013.  Ecco in breve gli aspetti rilevanti che sono alla base delle decisioni dei proprietari, con particolare riferimento agli effetti fiscali. Se l’abolizione dell’Imu per la prima casa rappresenta un risparmio,  per le seconde case sfitte il costo salirà.

La Legge di Stabilità (art. 1, comma 717, L. n. 147/2013) riscrive la tassazione degli immobili non locati. È infatti stabilito che il reddito degli immobili appunto “non locati”:

  •  ad uso abitativo
  •  situati nello stesso comune dove si trova l’abitazione principale del contribuente
  •  assoggettati all’imposta municipale propria

concorre alla formazione del reddito complessivo in ragione del 50%, e viene assoggettato a IRPEF e relative addizionali.

In pratica, a decorrere dal 2013, in sede di  dichiarazione, per le abitazioni sfitte, situate nello stesso Comune dove si trova l’abitazione principale, il relativo reddito fondiario ( sono quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati, situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano) sarà tassato al 50%, in deroga al principio di sostituzione IMU/IRPEF che prevedeva l’alternanza dell’IMU al posto dell’IRPEF e relative addizionali proprio in relazione agli immobili non locati. Quindi,  per le seconde case a disposizione del contribuente, ubicate nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale si dovrà versare:

  •  l’IMU
  •  l’IRPEF e le relative addizionali, su una base imponibile ridotta del 50%;
  •  la TA.S.I. (tributo per i servizi indivisibili), che ha la stessa base imponibile dell’IMU, con un’aliquota che potrà arrivare fino al 2,5 per mille (o 3,3 secondo gli ultimi progetti legislativi in corso di approvazione).

In caso di affitto di immobile, Due sono le novità legislative in vigore già per il 2013:

  •  la prima riguarda la riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni di locazione in regime ordinario dal 15% al 5% (art. 4, D.L. 92/2012);
  • la seconda concerne la riduzione dell’aliquota dal 19% al 15% per i contratti a canone concordato (art. 4, D.L. 102/2013).

nel primo caso ipotizzando  10 mila euro, un locatore che si sia trovato nel 2013 – anno in cui è entrata in vigore la riforma – ad affittare un’abitazione senza scegliere la cedolare secca, non potrà più dichiarare 8.500 euro ossia il 15% ma 9.500, vista la nuova riduzione di sconto pari a 10 punti percentuali.

Un’ altro problema a mio avviso molto rilevante, è quando si dovrà fare i conti con la paura dei proprietari nel dare in locazione gli immobili, per via del particolare momento di crisi che vede crescere in maniera esponenziale le situazioni di non pagamento del canone . Infatti, il proprietario, nonostante la morosità dell’inquilino, può trovarsi a dover versare le relative imposte anche sui canoni non effettivamente percepiti, posto che l’art. 26 del TUIR deroga al principio di cassa assoggettando ad imposizione i canoni a prescindere dall’incasso. Il proprietario, per non versare imposte su canoni non riscossi, deve avviare il procedimento di convalida di sfratto per morosità, se il provvedimento di convalida viene emesso prima della scadenza della presentazione dei redditi, il proprietario può non considerare i relativi canoni quali componenti di reddito;

  • in mancanza del provvedimento, il contribuente deve dichiarare i canoni non riscossi e versare le relative imposte;
  • una volta ottenuto il provvedimento, al contribuente spetterà un credito d’imposta da calcolare determinando le imposte senza considerare tra i redditi i canoni non riscossi. Il credito d’imposta dovrà essere dichiarato nella prima dichiarazione utile successiva (quadro G del modello 730/2014 e quadro CR del modello Unico/2014) e potrà essere utilizzato in compensazione oppure richiesto a rimborso.

“Quindi, nel momento in cui tu decida di affittare il tuo immobile, ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un professionista del mercato immobiliare per farti seguire dal punto di vista fiscale e per non incorrere in gente intenzionata a non pagare, successivamente alla firma del contratto di fitto, i canoni stabiliti. Ritengo che gente in malafede rientra in quella categoria di persone che si tengono ben larghi dalle agenzie serie.”

Dott.  Padovano